La nullità dei contratti di affitto. Gli stratagemmi

Pubblicazione

Inchiesta per Il Sole 24 ore

Locazioni abitative
Locazioni non abitative
Locazioni convenzionate o concordate Quando una locazione è nulla (e quindi è come se non fosse mai esistita)? La domanda è sempre di attualità, ma acquista un interesse in più alla luce del progetto di legge finanziaria, che vorrebbe rendere nulle non solo i contratti di locazione non scritti, ma anche quelli non registrati. Per il momento, la legge n. 431 del 1998 di riforma delle locazioni si limita a stabilire che “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta “ (art. 1, comma 4). Pertanto, se il contratto è verbale, e non è riportato sulla carta, la locazione dovrebbe essere invalida e quindi l’inquilino potrebbe trasformarsi in “occupante abusivo”. Tuttavia, in un altro comma (il 5 dell’articolo 13), stabilisce che nei casi in cui il proprietario “abbia preteso” che si facesse un affitto in nero, senza contratto scritto, il giudice può ricondurlo a regolare, determinando il canone in misura pari a quello previsto per i contratti convenzionati dagli accordi locali (quindi, in misura inferiore a quello di mercato).

Sull’interpretazione di questo comma la giurisprudenza si è già divisa. C’è chi, individuando nell’inquilino il "contraente debole" del rapporto, in mancanza di contratto scritto ha presunto che fosse comunque il locatore a la forma verbale, con le conseguenze che ne derivano (riconduzione del contratto a convenzionato, restituzione delle somme pagate in più). E c’è invece chi (Tribunale di Varese, 16 maggio 2000), ha affermato, più in linea con la lettera della legge, che se davvero pretesa c’è da parte del padrone di casa, deve essere provata. Tra l’altro, anche l’inquilino avrebbe dei vantaggi dalla mancanza della forma scritta, in quanto si troverebbe in una posizione di forza. In caso di morosità, infatti, sarebbe il locatore, per esempio per agire con il procedimento di convalida di sfratto, a dover dimostrare l’esistenza del rapporto, incontrando l’ostacolo della mancanza di prove documentali.

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